家を購入した時に税金ってかかるの？
具体的にどんな税金がかかるの？
この記事を読めば、家の購入、所有した時に課される税金の種類と算定方法が分かるようになります。
私たちが想像している以上に税金は多くかかるので、よく理解しておきましょう。
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目次
不動産の税金の全体像
- 不動産取得時の税金：不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税
- 不動産保有時の税金：固定資産税、都市計画税
- 不動産売却時の税金：所得税、住民税
- 不動産を賃貸しているとかかる税金：所得税、住民税
不動産を取得した時にかかる税金
不動産取得税
不動産を購入、増改築したとき、贈与されたときにかかる税金。相続、法人の合併によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。
- 課税主体：不動産がある都道府県
- 納税義務者：不動産の取得者
- 課税標準：工程資産評価額
不動産取得税 = 課税標準 × 3% （原則は4%。但し2024年3月31日までに土地や住宅を取得した場合は3%）
課税標準の特例
- 土地：宅地の場合：課税標準×1/2
- 建物：一定の住宅：課税標準－1200万円
- 一定の住宅とは、床面積が50~240m2以下
登録免許税
不動産登記をするときにかかる税金
- 納税主体：国
- 納税義務者：不動産を登記する人
- 課税標準：固定資産評価額（抵当権設定登記は債権金額）
登録免許税 = 課税標準 × 税率
税率表
・所有権保存登記： 原則0.4%、住宅の軽減税率0.15%
・所有権移転登記：売買 2%、0.3%
相続 0.4%、なし
贈与 2%、なし
・抵当権設定登記： 0.4%、0.1%
※軽減税率とは、個人が取得する住宅で、床面積50m2以上、新築または取得後1年以内に登記することが要件
登記の種類
- 所有権保存登記：新築建物を購入するときに必要。
- 所有権移転登記：不動産を売買したり、相続があった時に必要
- 抵当権設定登記：抵当権を設定したときに必要
消費税
商品やサービスの提供に課される税金
消費税がかかる取引は、建物の譲渡、貸付け、不動産の仲介手数料
消費税がかからない取引は、土地の譲渡、貸付け、居住用賃貸物件の貸付け
印紙税
一定の文書を作成した場合に課される税金で、契約書等に印紙を貼り、消印することによって納税されます。
※契約書の印紙は、売主、買主それぞれのものに必要です。
不動産を保有しているとかかる税金
固定資産税
不動産を保有している間は、毎年かかります。
- 課税主体：不動産のある都道府県
- 納税義務者：毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人
- 課税標準：固定資産税評価額
工程資産税 = 課税標準 × 1.4%
課税標準の特例と税額軽減特例
- 住宅用地の課税標準
- 小規模受託用地（200m2以下の部分）
- 固定資産税 = 課税標準 × 1/6 × 1.4%
- 一般住宅用地 （200m2超の部分）
- 固定資産税 = 課税標準 × 1/3 × 1.4%
新築住宅の税額軽減特例
住宅を新築等した場合で、一定の条件を満たしたときは、新築後3年間または5年間、120m2までの部分について税額が1/2に軽減されます。
都市計画税
都市計画事業等の費用に充てられる税金で、市街化区域内の土地および家屋の所有者に対して、市町村が課税する目的税です。
- 課税対象：不動産がある市町村
- 納税義務者：市街化区域にある土地、家屋の所有者（1月1日に工程資産課税台帳に所有者として登録されている人）
- 課税標準：工程資産評価額
都市計画税 = 課税標準 × 税率 ※税率は、0.3%までの範囲で市町村が決めれる
不動産を譲渡したときにかかる税金
譲渡所得
土地や建物を譲渡売却して収入を得たときにかかる税金。この場合の譲渡所得は分離課税となります。
譲渡所得 ＝ 収入金額 － （所得費 ＋ 譲渡費用）
税率
- 短期譲渡所得の場合：39%（所得税30%、住民税9%）
- 短期とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合
- 長期譲渡所得の場合：20%（所得税15%、住民税5%）
- 長期とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合
居住用財産（自宅やその土地）の譲渡の特例
譲渡益が生じた場合
居住用財産の3000万円の特別控除
課税譲渡所得 = 譲渡益 － 3000万円（特別控除）
適用要件
- 居住用財産であること
- 配偶者、父母、子などへの譲渡ではないこと
- 前年、前々年にこの特例を受けていないこと（3年に1度しか適用できません）
空き家の譲渡の特例
相続開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から3000万円を控除することができます。
課税譲渡所得 = 譲渡益 － 3000万円（特別控除）
適用要件
- 相続開始まで被相続人の居住用に供されていて、その後相続ににょって空き家になったこと
- 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡したこと
- 譲渡対価が1億円以下であること
居住用財産の軽減税率の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、6000万円以下の部分について14%（所得税10%、住民税4%）の軽減税率が適用されます。※居住用財産の3000万円の特別控除と併用可
特定居住用財産の買い換えの特例
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間が10根二条の居住用財産を譲渡対価1億円以下で譲渡し、新たに床面積が50m2以上の居住用財産を購入した場合、譲渡益に対する税金を繰り延べることができます。
居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合で、住宅ローン（10年以上）を利用して新たな居住財産（床面積50m2以上）を購入したときは、一定の要件を満たせば譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算することができます。
※損益通算とは、所得税の計算上、不動産所得、事業所得、譲渡所得などから出た損失を、他の総合課税の所得から差し引いて所得の計算をすることをいいます。
また、翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失を他の所得から控除（繰り越し控除）することができます。
但し、繰り越し控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であることが条件。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合は、譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算することができます。
また翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失を他の所得から控除（繰り越し控除）することができます。
但し、繰り越し控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下でなければなりません。
所感
住宅関係の税金は様々な税制控除があり、しっかりと要件を確認して税金面を含めて購入検討をした方が良いと思いました。
元値が大きい分、税率が数%変わるだけで大きな金額の負担になります。
賢く税金と付き合っていきましょう。
ではでは。
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