家を建てたい、分譲マンションを購入したいけど、そのための法的な制約って何があるの？
人生の中でも特に高額である家の購入を検討しようと思う時に、「そんな前提があるなんて聞いていないよ‼」っとならないようにしたいですね。
この記事を読むことで、不動産に関する法的な制約について網羅的に知ることができます。
法的な前提条件をしっかりと把握して、家の購入の検討を進められるようになるはずです。
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目次
借地借家法
土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。
借地権
建物の所有を目的として他人から土地を借りる権利です。以下の２つがあります。
普通借地権
- 契約期間の終了後、土地の借主が引き続きその土地の賃借を希望すれば、契約がそのまま更新されるタイプの借地権
- 土地の貸主に正当な理由がなければ更新を拒めません。
- 契約の存続期間：30年以上
- 更新：最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
- 土地の利用目的：制限なし
- 契約方法：制限なし
- 契約期間終了時：原則として更地で返す
定期借地権
契約期間終了後、契約更新はなく、土地が貸主に返還される借地権。以下の3つがあります。
- 一般定期借地権
- 契約の存続期間：50年以上
- 更新：なし
- 土地の利用目的：制限なし
- 契約方法：書面
- 契約期間終了時：原則として更地で返す
- 事業用定期借地権
- 契約の存続期間：10年以上～50年未満
- 更新：なし
- 土地の利用目的：事業用建物のみ
- 契約方法：公正証書
- 契約期間終了時：原則として更地で返す
- 建物譲渡特約付借地権
- 契約の存続期間：30年以上
- 更新：なし
- 土地の利用目的：制限なし
- 契約方法：制限なし
- 契約期間終了時：建物付きで返す
借家権
他人から建物を借りる権利。以下の2つがあります。
- 普通借家権
- 建物の貸主に正当な理由がなければ、契約がそのまま更新される借家権
- 契約の存続期間：1年以上（1年未満の契約期間の場合は、期間の定めのない契約とみなす）
- 更新・修了：期間終了によって契約は終了。但し、貸主が正当な理由で更新の拒絶をしない限りは、契約は更新されます。
- 契約方法：制限なし
コメント：アパートとかはこのタイプでしょうか・・・フムフム。
- 定期借家権
- 契約期間の終了後、契約が更新されずに終了する借家権
- ちなみに貸主は借主に対して、事前に定期借家権である旨の説明を書面でしなければなりません。
- 契約の存続期間：契約で定めた期間
- 更新・修了：契約の更新はされずに終了。契約期間が1年以上の場合には、貸主は借主に対して1年~6か月の間に「契約終了しますよ」っと通知しないといけないようです。
- 契約方法：書面
造作買取請求権
借主は貸主の許可を得て、エアコンや畳など（造作）を取り付けることができます。
契約終了時には借主は貸主に対して造作の時価の買い取りを請求することができます。
但し、貸主は買い取りしない旨の特約を付けることで、造作買取請求権を排除できます。
コメント：学生や会社員が、アパートなどを借りる際には、この請求権は絡んできますね。
しっかりと確認しておいた方が良い事項ですね。
区分所有法
集合住宅（分譲マンション等）で生活する際の最低限のルールを定めた法律です。
マンションでは、専有部分の所有権を区分所有権と言います。
専有部分：
- 購入者が専用で使用できるところ。居室などです。
- 専有部分の土地を利用する権利を敷地所有権と言います。
- 区分所有権と敷地所有権は原則分離することができません。
共用部分：
- 他の購入者と共同で使用できるところ。（エントランスや集会所、エレベータなど）
規約
マンションに関するルールのことです。集会では区分所有者、議決権（専有部分の持ち分割合）によって決議することがあります。
（広い面積をの居住スペースを購入している人ほど、マンション内での権力があるっということですね。）
マンションの議決要件
- 一般事項：過半数の賛成で決定
- 規約の設定、変更、廃止：75%以上の賛成で決定
- マンション他の建て替え：80%以上の賛成で決定
都市計画法
計画的な街づくりを行うための法律です。
計画的な街づくりを行う必要がある地域は都市計画区域と呼ばれます。
線引区域：
- 市街化区域：用途区域（住居系、商業系、工業系）が定められています。
- すでに市街地を形成している区域
- これから概ね10年以内に優先的、計画的に市街化予定の区域
- 市街化調整区域：
- 市街化を抑制するべき区域
- 非線引区域
- 市街化区域、市街化調整区域でもない区域
開発許可制度
一定の開発行為を行う場合には、原則として都道府県知事の許可が必要です。
- 市街化区域：1000m2以上の開発行為
- 市街化調整区域：規模に関わらず許可は必要
- 非線引区域：3000m2以上の開発行為
建築基準法
建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律です。
用途制限
都市計画法で用地区域を13種類に分けており、そのそれぞれに対して建築できる/できないを具体的に定めていることです。
試験のポイントとしては、低層住居専用地域、田園住居地域では、大学や病院などの大きな建物は立てれない。
診療所などの小さな建物はどこにでも建てれます。
工業地域でも同じように、大学、病院は建てれない。また幼稚園や小中高校もです。
1つの敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、面積の大きい方の用途地域の制限を受けます。
道路に関する制限
交通の安全や防火等のため、建物に接する道路にも制限が掛けられています。
・幅員（道幅）が4m以上の道路は、原則として敷地に2m以上接している必要があります。（接道義務）
・幅員が4m未満の道路は、道路の中心線から2m下がった線が、道路の境界線として定義されます。（セットバック）。
建蔽率
敷地面積に対する建物の建築面積
建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積
※建蔽率の最高限度は、う用途地域ごろに決められています。
建蔽率の異なる地域にまたがっている建物の敷地がある場合は、建蔽率は加重平均して計算します。
建蔽率の緩和条件
- 防火地域・準防火地域内では、建蔽率の最高限度が80%とされている地域外で、且つ防火地域にある耐火建築物
- 準防火地域内にある建築物で、耐火建築物等または準耐火建築物等
それぞれ満たしている場合は建蔽率は10%緩和されます。
角地等の緩和条件
- 特定行政庁が指定する角地
建蔽率は10%緩和されます。
建蔽率の制限がないパターン
- 建蔽率が80％とされる地域内で、防火地域内にある耐火建築物
- 発出所、公衆便所
防火地域と準防火地域
建物が密集していて火災時に延焼するリスクがある地域。
この地域では、建物の構造に一定の制限を掛けています。（3階建てにする場合は、耐火構造が必須など）
厳しい度合いで言うと、防火地域 > 準防火地域 > 無指定地域、となります。
二つ以上の地域にまたがっている場合は、もっとも厳しい地域の規制が適用されます。
容積率
敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）を言います。
容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積
容積率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。
容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、容積率は加重平均で計算されます。
尚、前面道路の幅員が12m未満の場合は容積率に制限があります。
制限：指定容積率、前面道路の幅員×法定乗数 （居住系は4/10、その他は6/10）のうち小さい方が適用されます。
農地法
農地等を取引する場合の基本ルールを定めた法律
- 権利移動：農地を農地として他人に売却する場合は、農業委員会の許可が必要
- 転用：農地を農地以外の土地にする場合は、都道府県知事の許可必要
- 転用目的の権利移動：農地を農地以外の土地にするために権利を他人に売却する場合は、都道府県知事の許可が必要
所感
特に田舎の両親の土地に家を建てようとするときは、農地だったら使用制限ありますよとか、家のサイズ、形状に制限がありますよってことがあります。（実際に私の実体験です・・・）
法律は日本で暮らすための守るべきルールです。
知らないといろいろと損をします。
自分たちの家を持つ計画を立てる上で大事なことです。
しっかりと理解して、損しないようにしましょう。
ではでは。
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