不動産の取引で気をつけることって何？
知らないと取引がスムーズにいかなかったり、最悪の場合大きな損をすることもあります。
この記事では、不動産取引するときに絶対に知っておきたい不動産取引の基本、売買契約の基本、責任についてを説明します。
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目次
宅地建物取引業法
宅地建物取引業
- 宅地、建物の売買、交換を自ら行う
- 宅地、建物の売買、交換、貸借の媒介
- 宅地、建物の売買、交換、貸借の代理
都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けなければなりません。
※自らが貸主となって貸借業を行う場合は、宅地建物取引業に該当しません。
宅地建物取引士とは
国家試験に合格し、実務経験等の要件を満たして、宅地建物取引士証の交付を受けた人
宅地建物取引業を行う事務所には、5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引士を置くことが義務づけられています。
宅地建物取引士の独占業務
- 重要事項の説明
- 重要事項説明書への記名押印
- 契約書への記名押印
媒介契約
不動産業者に土地や建物の売買や賃貸借の媒介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
宅地建物取引業者は媒介契約を結んだときに、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者に交付しないといけません。
媒介契約
- 一般媒介契約
- 依頼主側：同時に複数の業者に依頼、自己発見取引（業者にお願いしていたが、自分で買主を見つけてしまうこと）
専任媒介契約
- 依頼主側：自己発見取引はできます。
- 業者側：依頼主への報告義務は2週間に1回以上。
- 指定流通機構への物件登録義務：契約日から7日以内
- 契約の有効期間：3か月以内
専属専任媒介契約
- 業者への報告義務：1週間に1回以上
- 指定流通機構への物件登録義務：契約日より5日以内
- 契約の有効期間：3か月以内
宅地建物取引業者の報酬限度
取引金額に応じて限度額が設けられています。
- 売買等の価額200万円以下 ⇒ 報酬の限度額は売買等の価額×5%
- 200万円超～400万円以下 ⇒ ×4%+2万円
- 400万円超 ⇒ ×3%+6万円
コメント
不動産業者は、成果報酬として上述の報酬をもらっているらしいですね。成果主義ですね
重要事項の説明
契約が成立するまでにお客さんに対して、一定の重要事項を書面を用いて説明しなければなりません。
尚、この説明には宅地建物取引士が宅地建物取引士証を呈示したうえで行う必要があります。
不動産の売買契約に関するポイント
手付金
契約を結ぶ際に買主から売主に渡す金銭。通常は解約手付とされています。
買主側から契約解除したい場合には、買主は先に渡した手付金を放棄することになります。
反対に売主側から解除した場合には、売主は買主に手付気の2倍の金額を現実に提供する必要があります。
ただし相手が履行に着手した後は手付による解除はできません。
危険負担
売買契約締結後、建物の引渡し前に第三者による火災、地震など、売主、買主の双方の責任にならない事由によって滅失してしまった場合、買主の代金支払い義務は存続しますが、買主は代金支払いの履行を拒むことができます。
担保責任
売買契約の締結後、売主が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない不動産を買主に引き渡した場合や、買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合で、一定の要件を満たしたときは、買主は売主に対して、
履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除をすることできます。
これらの責任を売主の担保責任といいます。（＝契約不適合責任）
基本的に不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しないと、この不適合を理由に担保責任を追及することができません。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
新築住宅の構造耐力上主要な部分等（柱など）については、売主に対して、建物の引渡し時から最低10年間の瑕疵担保責任を義務づけています。
※瑕疵：種類・品質に関して契約の内容に適合しない状態
壁芯面積と内法面積
壁芯面積：壁の中心線から測定した面積
内法面積：壁の内側の面積
※建築基準法では床面積は壁芯面積を指します。（広告やパンフレットなどもこれに当たります）
※登記簿上は、一戸建てについては壁芯面積、マンション等の区分所有建物は内法面積
所感
家を購入する側としては買主の権利をしっかりと把握して、いざという時の武器として使いましょう。
ではでは。
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