ファイナンシャルプランナー（FP)勉強録。不動産。不動産の基本

今日から新しい単元に入ります。

将来家を買おうと考えている人はいませんか？

高額な買い物である家を買うのに絶対損をしたくないと思っている人はいませんか？

実は私も、現在家を購入しようかどうかを検討しようと思っていますが、家を買うための知識がなく適切に判断できるかが不安です。

そこでFPの不動産の単元を勉強することで正しい知識を吸収して、家を購入するときの助けになるはずです。

この記事を読むことで、不動産の基本を知ることができ、今後家を検討する上での知識のベースを築くことができます。

次回以降の記事では各論に入ってきますが、そのためのフォーミングアップと行きましょう。

1. 不動産とは
2. 不動産の登記
3. 所感

不動産とは

土地及びその定着物（建物など）をいいます。

土地の価値

土地の価格には、売主と買主との合意で決まる実勢価格（時価）の他に、以下の４つの公的価格があります。

公示価格

• 内容：一般の土地取引価格の指標となる価格
• 基準日：1月1日
• 公表日：3月下旬
• 決定機関：国土交通省
• 公示価格100に対する価格：100％

基準地標準価格

• 一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補足的な位置づけ）
• 基準日：7月1日
• 公表日：9月下旬
• 決定機関：都道府県
• 公示価格100に対する価格：100%

固定資産税評価額

• 固定資産税、不動産取得税んどの計算の基礎となる価格
• 基準日：1月1日（3年に1度評価替え）
• 公表日：3月または4月
• 決定機関：市町村
• 公示価格100に対する価格：70%

相続税評価額

• 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
• 基準日：1月1日
• 公表日：7月1日
• 決定機関：国税庁
• 公示価格100に対する価格：80%

土地の価値について詳しく記載した記事のリンクを貼っておきますので、詳しく知りたい人はご覧ください。

鑑定評価の方法

不動産鑑定士等の専門家が取引価格が適正かを判定します。鑑定評価の方法は以下の3つです。

1. 取引事例比較法：似たような取引を参考として、修正、補正を加えて価格を求める方法
2. 原価法：再調達価格を求め、それに減価修正を加えて価格を求める方法
   • 再調整価格とは今ならいくらで購入できるかという現在価値に直した価格
3. 収益還元法：対象不動産が将来生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法。以下の2種類あり。
   • 直接還元法：対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を求める方法
   • DCF法：対象不動産の保有期間中、不動産が生み出す純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法

不動産の登記

不動産は、所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録に記載され、公示されます。

不動産登記簿の厚生

構成は、以下には見本と構成を記します。

• 表題部：
  • 不動産の所在地、面積、構造などを記載
• 権利部：
  • 甲区：所有権に関する事項を記載　（所有権の保存、所有権の移転、差し押さえ、仮処分等）
  • 乙区：所有権以外の権利に関する事項を記載（抵当権、尖取得権、賃借権等）

コメント

　実は私の勤めている会社では、持ち家には住宅補助が適応される制度があり、私に所有権が半分以上あれば持ち家認定されますよっというのです。

それで両親の実家の権利を半分だけ贈与という形で取得しました。

その結果、毎月数万円の補助が入るようになりました。

会社の制度はよく調べたほうが良いですね。っていう小話でした。

不動産登記の効力

• 対抗力：第三者にその土地の所有権は自分にあることを主張できます。
• 公信力：偽の登記の記録を信じて取引した人は、法的に保護されない。

仮登記

不動産の本登記をするための要件が整わなかった場合、将来の本登記のために仮登記をして登記の順位を保全することです。

ちなみに仮登記は対抗力はありません。

所感

まずは不動産の大枠を大枠を掴みましょう。

「木を見て森を見ず」にならないように。

骨組みさえ頭に入っていたら、それぞれの枝を骨組みにぶら下げていけばよいだけです。

記憶の定着力を上げる基本です。

次回もお付き合いいただければ幸甚です。

ではでは！